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铁粉杂谈
高调顶贴,放胆灌水

首先声明一下:
我不认为所有人都是理性的,绝大多数人都会因为自己的利益说着哪怕是逆背自己良心判断的话。
08年在晋江,我退出工厂股份,说末来的制造业至少三到五年的不好时候,也被身边的朋友鄙视。虽然现在制造业已经比09年,10年时候好过,不过那几年里倒闭的也数不胜数。
更何况如果很多人身家性命都在房产上,当然会对楼市下跌的说法暴跳如雷。这种我并不计较。能够对末来有清晰判断,而且能够理性对待的人是少数的。
当然,我自己也不是多聪明,我只是跟着成功的前辈混而已。


OK,好,闲话不多说,谈谈楼市。


我记得年初的时候,我就告诉朋友,今年下半年楼市会开始下跌。为什么呢?几个判断:


1,中国的楼市需求面最大的来源是城市化。城市化进程又分两个方向:大学生留在城市工作以及农民工进城。而无论现在是哪个方向,现有的中国楼市房价都已经远超出他们的购买力。而在收入大幅提升以前,所谓的刚需他们在面前只是一个美好的愿望。这部分刚需的释放会是个缓慢的过程。楼市在过去几年,已经大量的吸收了社会现有资金,很多家庭已经是三代供一幛楼,在这种情况下,新进市场人员数量就很关系。很多人不理解,说为什么在谈楼市的时候经常要谈到房价收入比,其实房价收入比后面的意义在于:新进入市场的人数是否能够保持一定速度。如果在一段时间的疯狂抢购后,由于收入长期赶不上房价上升水平,整个市场的需求面就被赤果果的收入达不到而压下来。那么由于前期疯狂市场驱动下,整个楼市的巨大产能就会在需求面萎缩的现实面前,变得一种摇摇欲坠的情况,鬼城,空城就是这么出现的。


2,投资人群在干嘛?投资人群在抽离,这是显然的事情。首先,很多人对于投资楼市其实是很模糊的,虽然他们可能手上拥有几套房,但是他们不明白,楼市仅仅是上涨是不够的。而且需要保持一定程度以上的上涨速度。当房价的上涨速度低于银行利息,理财产品收益等其它理财手段时,投资人群就会转出相应的资产,投放到其它市场上,以获得比投资房产更高的收益。这个投资预期至少在年涨幅5%-8%。而现在整个楼市的顶点已经很高,在这样的价格基础上做这种上涨是非常困难的事情。不要说是其它城市,就是一线城市也很难能满足这个程度的上涨水平,如果加上出租收益,也许尚可维持。


3,房地产商的资金回笼压力很大。房地产商能不能赚到钱呢?这是个跟时间赛跑的行业,基本上房地产商的资金都是银行借贷来的,时间越长,付出的资金成本越大。当一个城市去化时间达到15个月的时候,就是非常危险的时机。在这类城市,房地产商跑路的情况会经常性发生。由于刚需顶不上来,投资人群又在出手增加楼市供应,整个去化周期其实基本上都在往上走。所以为什么我说放开限购是助跌,因为放开限购,只是针对还末入市的投资人群,而这部分人群的数量并不多,只能促进短期的交易量上涨,但是放开限购等于是向市场传递楼市已经很糟的事实,更重要的是,开发商由于前面压着长时间的资金,所以一旦限购放开,开发商急于回笼资金,基本上很难做到上涨价格。市场最可能出现的情况是,量涨价平,甚至开发商之间为了抢这部分人群,及早抽身,可能降价促销,量涨价跌的情况很可能出现。这将进一步压倒市场预期。


4,呵呵,也来谈谈政策面,很多JR支持楼市不会下跌的观点唯一的依据就是政策。事实上,目前有效的政策就是三样,限购,限贷,房产税。虽然ZF一开始出台限购,限贷政策目的是好的,但是结果却是助涨,有的JR不理解,其实很简单:楼市,在08年以后,做为保值,升值投资产品的属性要远高于做为自住的消费属性。而做为投资品的房子,肯定是越难获得越值钱,就好像奢侈品,如果人人都有奢侈品,人们就不会预期这个奢侈品会涨价,反而是越限量的奢侈品,越保值,因为越限量越意味着有很多人想买而买不到,就意味着持有商品的人可以坐地起价。同样,楼市在限购后,人们面临的市场表面会认为:有大量的需求还没有资格买房,而这些需求方早晚是要买房的,于是现在投资楼市,末来可以涨价卖给这些需求方。


5,铁粉最大的观点还是地方ZF依赖土地财政,其实土地财政是一个即将寿终正寝的财政方式。土地财政最大的问题是城市住宅用地的供应量是有限的。城市不可能无限的外扩,当一个城市规模扩大到超出他能提供的就业,服务,政策红利的时候。城市的边缘就会稳定下来。这个时候,ZF能够用以出让的土地每出让一块就少一块。这种情况下,地方ZF的财政空缺,就需要由房产税来补充上来。这个时间大概两到三年才有可能下来,ZF不希望出现恐慌性的抛售,所以房产税会先打雷,再下雨,先立法,再开征,给人民一些时间,让大家有序的处理好手上的房产,做好准备。


最后扯点别的,有的铁粉说,中国楼市崩盘,会影响到多少多少。首先必须承认,肯定会有影响,但是影响的多少需要商量。房地产市场的下跌,会波及金融面,这个毫无疑问。然而中国的银行,基本上还是以国营为主。大家都知道08年金融危机的时候,美帝ZF出面吸掉了银行的坏帐,使金融危机的对其它行业的影响减小。同样的事情,在以国营银行为主的中国,更可能出现。所以不用盲目悲观,全面崩盘不会到来。


我的观点是:经过14年年底的纠结和15年上半年的势头回调,整个楼市进入下跌已经是不可避免。至少在两到三年里面,ZF给到了足够的时间让楼市回复理性。这几年的楼市,不要要求有太高的收益,哪怕是一线城市能够保持住水平就很可以了。


至于有的铁粉一直想辩论来着,其实我想说,对末来判断的事情,嘴上扯皮的辩论是没有用的,末来事实会证明谁对谁错。不用着急。

只看楼主

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雅典娜


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