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铁粉杂谈
高调顶贴,放胆灌水

网易房产9月17日讯 业内用“金九”来形容每年九月这个楼市销售节点,然而成色如何还是得看具体的楼市表现。而今年九月已经过半了,在这半个月里深圳一共有8个项目入市,其中不乏日光甚至时光者,但也有卖不动的项目,可谓冰火两重天。

此前关于今年“金九银十”能否成就的相关观点中,广受认可的说法是,今年楼市的温度将取决于开发商定价、推售策略。总而言之,以定价为“分水岭”,合理定价之上,项目去化不佳;而合理定价之内,项目多数卖得好。纵观九月以来入市8盘的销售情况,并非不符合此结论。

深圳楼市“金九”初生

九月以来,星都豪庭、华业玫瑰四季、联投东方和佳兆业城市广场资料团购论坛)、尚水天成、栖棠映山、天悦南湾和福田写字楼CFC等8个项目先后开盘或者加推。

事实上,在九月的第一周(9.1-9.7)深圳一二手住宅成交量价都有所下滑,其中新房成交523套,环比下降33%;成交均价为22630元/㎡,环比下降9.1%。而此前的几周因住宅成交整体小幅上升带来一线希望,在上周已消失殆尽。“金九银十”的气息并未能在第一周嗅出半分。

此形势在第二周(9.8-9.14)得到逆转,在九月中旬到来之际,市场开始躁动了。上周新房市场5盘齐发力,为市场增加了近1500套的供应。据了解,此供应量直创年初以来的最高记录,几乎达到8月全月推盘量的一半。最后,一手住宅成交805套,环比大增54%;成交均价为23012元/㎡,环比小幅上升1.7%。

深圳中原认为,上周楼市的状态还将可能延续至10月,上半年积压的库存将在传统金九银十之际集中爆发。同时,不少受访专家表示,热销的状态是指深圳楼市整体,但具体到个盘上则有不同表现,要看不同的开发商具体的定价、推售策略。“就如已入市的8楼盘中有些卖得很好但是也有些卖不动。”

购房者受用低价招数 楼盘“时”光

在卖得很好的楼盘推售现场,用“抢”来形容并不为过。

尚水天成开盘现场,摇到号进入选房区里的客户正在有序的排队。

细数入市的8盘中,布吉的尚水天成去化成绩当属最好。据记者了解,9月12日刚刚获得预售许可证,第二天尚水天成便正式开盘入市,主推62-108平2-5房。早上推出来的300套房源不到中午便已被告知全部售罄,但当时现场还有部分购房者是未选到房的。后来,开发商再次加推31套房源,数小时后同样被全部消化。开发商方面称,根据统计,近900名购房者到现场参与选房。

据了解,布吉片区均价为23000-25000元/平左右,尚水天成产品均价为22800元/平方米,定价保守符合市场预期。 在场每位受访购房者提起选择尚水天成的原因的时候,几乎都提及该项目的价格优势。

同样因价格取胜,最后获得不错的去化率的楼盘还有九月首周入市的联投东方和华业玫瑰四季。其中,9月5日联投东方加推300套78—123㎡三至五房,均价1.8万/㎡。据项目开发商称,当天吸引将近千人到场抢房,加推销售约九成;同期,龙华的华业玫瑰四季开盘,因售价较低亦引发了多人抢房的大潮。据悉,该项目售价在23000-26000之间,最低价2万/平,而区域均价已向3万/平看齐。讽刺的是,热销后大概一周时间,华业玫瑰四季因阳台只有“一米阳光”事件闹起了业主维权风波。虽此乃后话,但也提醒诸位购房者别因楼盘低价而盲目购买,购买前请谨慎考察、了解项目以减少不必要的损失。

星都豪庭“忽悠”购房者 项目抬高价无人买

正如前文所述,今年个盘的冷热程度将以定价为“分水岭”,合理定价之上,项目去化不佳;而合理定价之内,项目多数卖得好。

有项目低价出售,但也有项目拒不降价甚至“忽悠”购房者、抬高价格来卖。布吉的星都豪庭是进入九月后首个入市的纯新盘。

据记者了解,星都豪庭9月1日获得预售许可证,9月5日晚进行了提前解筹,6日公开开盘。虽然项目获得了500套的预售资格,但开盘当天,开发商方面表示只推120套78—183㎡的二至六房。

均价方面,由此前楼盘销售多次“透露”的1.8万/㎡开盘价变成主流 83平5房户型均价3.1万元/平起,部分高赠送户型售价更是达到了3.7万/㎡。在场多位购房者表示被销售“忽悠”了,价格严重超出预算,不打算入手。最后,据销售人员称,开盘当日星都豪庭只成交了数十套。

近期,深圳入市楼盘多数能达到甚至超过6成的去化率,就连第二周入市的栖棠映山开盘当天都能售超5成。后者是近期入市的唯一一个豪宅项目,开盘发售140套170~227平方米单证大户型,均价4.2-4.3万元,最高达6万元/平,开盘当日吸金超5亿。

对此,深圳中原二级市场董事总经理玉家雄表示,星都豪庭属于高拓展类型,开发商并没有想要快速走量。因而售价较高,最后楼盘去化不够理想也是意料之中。



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